Estudo identifica se um projeto pode ou não ser realizado de forma segura, eficiente e rentável, levando em consideração diferentes aspectos de um empreendimento.
Antes de iniciar qualquer empreendimento de construção civil, é fundamental entender se o projeto é realmente factível. Mais do que uma etapa técnica, a análise de viabilidade é parte de um plano estratégico de construtoras e incorporadoras para apoiar a tomada de decisão relacionada a um projeto.
Apesar dos benefícios, que envolvem, inclusive, a mitigação de riscos de empreendimentos, muitas construtoras têm dificuldades sobre como fazer uma análise de viabilidade adequada e efetiva, especialmente em relação ao uso de tecnologias que podem ser aplicadas neste processo.
Na sequência deste artigo, você vai entender o que é uma análise de viabilidade na construção civil, quais são os seus principais tipos, alguns indicadores de acompanhamento e o seu impacto na gestão de projetos na área.
O que é análise de viabilidade?
A análise de viabilidade é um estudo que visa identificar se um projeto pode ou não ser realizado de forma segura, eficiente e rentável. Trata-se de uma avaliação de diferentes aspectos de um empreendimento, como custo, tempo, mercado, retorno financeiro e capacidade técnica. No contexto da construção civil, esse estudo de viabilidade auxilia a:
- Analisar se um projeto será lucrativo;
- Identificar riscos e gargalos operacionais;
- Apoiar decisões com base em dados concretos: tipo de empreendimento, público-alvo, divisão, quantidade e tamanho de plantas, entre outros detalhes;
- Garantir que os investimentos estejam alinhados ao planejamento estratégico da empresa.
Esses pontos de atenção são importantes em qualquer contexto, mas ganharam peso adicional com a reforma tributária e seu impacto para a construção civil. Independentemente do perfil de projeto, ser mais assertivo no planejamento tributário e na análise do ciclo de vida de empreendimentos reduz custos, evita prejuízos, mitiga retrabalhos e ameniza os riscos comuns à operação.
Portanto, é fundamental que este trabalho seja realizado antes do início de qualquer projeto, visto que permite buscar alternativas, auxiliar construtoras e incorporadoras a priorizar investimentos ou tomar decisões mais estratégicas.
Como fazer uma análise de viabilidade de um empreendimento?
A tecnologia tem papel determinante na realização de uma análise de viabilidade. Atualmente, a Modelagem de Informação da Construção, BIM (na sigla em inglês), tornou esse processo mais simples ao aplicar uma combinação de dados, ferramentas e metodologias para aprimorar o orçamento de obras.
Nesse contexto, alguns passos se destacam:
1. Definição do projeto
É o momento de descrever o escopo, os objetivos e os principais requisitos do empreendimento. Nessa fase, é importante reunir informações técnicas, jurídicas e operacionais. Com o BIM, é possível realizar simulações diversas para otimizar o projeto de forma alinhada às legislações municipais.
2. Estimativa de custos e receitas
Liste todos os custos envolvidos na execução e operação do projeto, assim como as fontes de receita. Essa etapa é essencial para as análises econômicas e financeiras. Não se esqueça de que o cronograma de um empreendimento interfere diretamente nos custos finais: portanto, planeje os prazos adequadamente.
3. Levantamento de mercado
Avalie a demanda, a concorrência e as tendências da região onde o empreendimento será implantado. Uma análise mercadológica eficiente identifica oportunidades e riscos.
4. Estudo técnico
Chegamos a um momento mais específico. O foco está em verificar se existe viabilidade técnica para executar o projeto no local escolhido, levando em conta topografia, infraestrutura, acesso e legislação. A partir desse olhar, torna-se mais simples adequar o projeto inicial à realidade.
5. Cálculo de indicadores financeiros
Utilize métricas como Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback para verificar se o projeto oferece o retorno financeiro esperado. A TIR indica a taxa de retorno esperado, enquanto o Payback mede o tempo necessário para recuperar o investimento. Ambos ajudam a mensurar a atratividade de uma iniciativa.
6. Análise de riscos
Liste os principais riscos e estabeleça estratégias para minimizá-los, considerando fatores internos e externos. Devem ser englobadas desde dificuldades envolvendo o canteiro de obras até barreiras de aprovação legais.
A partir de todas as informações obtidas em cada uma dessas etapas da análise de viabilidade, os gestores são capazes de determinar se um projeto deve ser aprovado, requer ajustes ou deve ser descartado.
Quais são os principais tipos de análise de viabilidade?
A análise de viabilidade pode ser dividida em diferentes tipos, dependendo do foco de avaliação a ser usado por construtoras e incorporadoras.
A viabilidade econômica analisa o retorno financeiro do investimento ao longo do tempo, baseado em projeções e fluxo de caixa, entre outros critérios. A financeira avalia se a empresa conta com recursos (ou acesso a eles) para viabilizar o projeto – o que pode exigir uma gestão de financiamento imobiliário mais cuidadosa ou encontrar outras fontes de financiamento.
Na viabilidade técnica, a verificação engloba os aspectos relacionados à execução do projeto em si, considerando os recursos técnicos disponíveis e o maquinário existente. E há ainda os aspectos mercadológicos: neles, avalia-se o potencial de aceitação do projeto no mercado e a sua competitividade em uma praça, bairro ou região.
Cada uma dessas análises busca trazer informações para gestores em relação aos benefícios e aos riscos envolvidos no lançamento de um projeto, levando em consideração:
- Custo de aquisição do terreno;
- Projetos arquitetônico e executivo;
- Aprovações legais e ambientais;
- Cronograma físico-financeiro da execução;
- Retorno esperado pelos investidores.
As ferramentas para análise de viabilidade de projetos
No mercado atual, existem diversas soluções específicas para o segmento de construção civil que auxiliam a dar suporte e trazer dados para enriquecer a análise de viabilidade. Ao integrá-la com sistemas de gestão e de modelagem, ganha-se a capacidade de realizar simulações realistas e tomar decisões embasadas.
No início do artigo, mencionamos o BIM, que cria uma espécie de maquete digital interativa, simulando o comportamento da construção antes mesmo do início da obra, isso engloba desde custos aos requisitos técnicos, ampliando a visão de longo prazo e o controle de riscos.
No entanto, o BIM requer um histórico de informações da construtora em projetos e suas métricas de construção. Nesse contexto, os ERPs para construção civil são um ponto de apoio ao unificar dados de diferentes áreas do negócio para análises mais precisas. Os sistemas de Business Intelligence (BI) transformam dados em dashboards visuais e comparativos e simplificam a análise.
Com a digitalização do canteiro de obras, é possível coletar dados durante a execução do projeto e atualizar os parâmetros adotados de controle relacionados à análise de viabilidade.
Um pilar estratégico da construção civil
A análise de viabilidade é essencial para empresas da construção civil que buscam crescer com segurança e rentabilidade, seja em projetos residenciais, comerciais ou de construção pesada. Mais do que um documento formal, ela apoia decisões ao conectar planejamento técnico, visão de negócio e retorno sobre o investimento.
Ao reunir indicadores financeiros, dados de mercado e informações operacionais, permite avaliar cenários, antecipar riscos e identificar projetos com maior potencial de retorno. Com o apoio da tecnologia, esse processo se torna mais ágil e preciso, contribuindo para uma gestão mais estratégica dos recursos.
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