Ter êxito na gestão de financiamento imobiliário é fundamental para o sucesso das incorporadoras, especialmente pela necessidade de coordenar a entrada de recursos financeiros ao progresso de obras.
R$ 270 bilhões é a projeção da soma dos financiamentos imobiliários realizados no Brasil em 2024, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Clientes de todos os perfis recorrem a esse expediente para adquirir os imóveis – produtos de alto custo. Para as construtoras e incorporadoras, essa realidade exige cuidados com a gestão de financiamento imobiliário.
Dentro da construção civil, são poucos os consumidores com capacidade para adquirir um imóvel sem recorrer a linhas de crédito oferecidas por bancos, instituições financeiras especializadas, programas habitacionais e até mesmo linhas de crédito das próprias construtoras.
Independentemente do tipo de recurso obtido pelo consumidor, a gestão de financiamento imobiliário é fundamental para o sucesso das incorporadoras, especialmente pela necessidade de coordenar a entrada de recursos financeiros, cumprir os requisitos exigidos em determinados contratos e manter a sustentabilidade financeira.
Fique conosco no restante deste artigo para conhecer as diferenças entre os tipos de financiamento imobiliário e como administrá-los.
Como otimizar o orçamento de obras na construção civil? Explicamos em detalhes neste artigo!
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
No Brasil, existem diversas modalidades para obter crédito para a aquisição de imóveis. Abaixo, vamos conhecer as principais:
– Sistema Financeiro Habitacional
O SFH foi instituído na década de 1960 no país com foco em reduzir o déficit habitacional. Os recursos existentes do SFH são aqueles oriundos das carteiras de poupança do país. Em outras palavras, o rendimento desse investimento serve de base para o financiamento de imóveis pelas instituições financeiras. Para um negócio se enquadrar no SFH, no entanto, há algumas regras:
– Vendas apenas para pessoas físicas;
– Valor máximo do imóvel até R$ 1,5 milhão, com financiamento máximo de até 80% do valor. Ou seja, um imóvel de R$ 500 mil deveria contemplar pelo menos R$ 100 mil de entrada ou até a sua entrega;
– Pagamento em até 35 anos ou 420 parcelas, com prestações que não podem superar 30% da renda do comprador e com juros máximos de 12%;
– Possibilidade de uso do FGTS para abater parte do financiamento;
– É preciso adquirir o imóvel na mesma cidade em que se vive ou trabalha e que esteja regularizado no Registro de Imóveis.
– Sistema Financeiro Imobiliário
O SFI apresenta regras menos rígidas do que o SFH, pois suas condições são determinadas em uma negociação livre entre os consumidores e as instituições. Ao contrário do SFH, não existe um valor máximo para o financiamento, da taxa de juros ou da renda comprometida, já que o seu financiamento não está vinculado à poupança. Além disso, o SFI engloba as pessoas jurídicas e os imóveis para fins comerciais.
Essa liberdade facilita as negociações, mas, por outro lado, pode colocar as construtoras e incorporadoras em risco, exigindo ainda mais cuidados na gestão do financiamento imobiliário. Recentemente, foi incluída a possibilidade de adotar o FGTS para reduzir os custos da prestação dentro do SFI.
– Minha Casa Minha Vida
É voltado a famílias com renda mensal de até R$ 8 mil ou R$ 96 mil anuais, sendo adotado para a aquisição de imóveis em áreas urbanas e rurais. Com redução em taxas de juros e presença de subsídios específicos, o programa se divide em três faixas de renda:
Faixa 1 – Até R$ 2.640 mensais em áreas urbanas e ganhos anuais de até R$ 31.680 em áreas rurais;
Faixa 2 – Entre R$ 2.640 e R$ 4.400 em áreas urbanas e de R$ 31.680 a R$ 52.800 anuais para áreas rurais;
Faixa 3 – De R$ 4.400 a R$ 8 mil em áreas urbanas e renda anual de R$ 52.800 a 96.000 para áreas rurais.
Confira o FAQ com as principais dúvidas sobre o Minha Casa Minha Vida aqui.
– Financiamento direto com a construtora
Além das instituições financeiras, as próprias construtoras fazem este financiamento, que se concentra nas fases de planta e durante a construção. É comum que se contemple pelo menos a quitação de 30% a 40% do imóvel com os valores de entrada, em parcelas mensais ou em balões periódicos, o que exige um planejamento adequado da gestão de financiamento imobiliário.
Erros na avaliação realizada pelas empresas podem ter impactos diretos para as incorporadoras, já que a ausência de entrada de recursos afeta o fluxo de caixa. Se isso acontecer, pode haver a necessidade de financiamentos adicionais para o empreendimento, alterando os custos projetados para a obra, atrasando o seu cronograma de execução e até o lançamento de novos empreendimentos.
Após a entrega do imóvel, os consumidores podem recorrer aos modelos de financiamento tradicionais mencionados acima.
Como funciona o pós-venda na construção civil? Respondemos a esta pergunta neste artigo.
Como otimizar a gestão de financiamento imobiliário em projetos habitacionais?
A otimização da gestão de financiamento imobiliário começa pela integração entre planejamento e execução. É importante se manter dentro dos prazos planejados de entrega, essencial em financiamentos do Programa Minha Casa Minha Vida e também os realizados pela própria incorporadora.
No caso do financiamento direto com a construtora, é fundamental fazer uma análise de risco adequada do cliente. Há a necessidade de personalizar os critérios, conforme as condições de pagamento, analisando os valores de entrada, de parcelas e de balões periódicos e também o score de crédito da família, segundo ferramentas especializadas.
O cronograma físico-financeiro é uma ferramenta essencial, pois permite alinhar o progresso das obras às etapas de liberação do financiamento. Isso é particularmente relevante em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, que possuem critérios específicos para repasses financeiros.
Um acompanhamento contínuo dos projetos – com relatórios frequentes relacionados à medição de obras – auxilia a obter a liberação de recursos no momento certo. Dessa forma:
– Ganha-se a capacidade de manter o fluxo de caixa para quitar as obrigações relacionadas ao projeto: compra de insumos, salários, tributos, entre outros.
– Traz mais previsibilidade de recebimentos para incorporadoras, investidores e os próprios clientes, já que as obras seguem o cronograma planejado inicialmente.
Nesse contexto, sistemas especializados voltados à construção civil são capazes de alinhar o progresso físico da obra com processos muito claros. A possibilidade de obtenção desses relatórios em tempo real resulta na automatização das medições e sua integração ao cronograma financeiro, facilitando a apresentação desses dados aos agentes financeiros.
Embora esta preocupação seja maior com os programas habitacionais, ter sucesso na gestão da obra faz com que a construtora ganhe reputação no mercado, melhorando também a forma como os seus empreendimentos são recebidos em financiamentos do SFH e SFI. Com isso, desafios como a burocracia e exigências técnicas específicas são rapidamente superados, acelerando a entrada de recursos.
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Como reduzir os riscos de inadimplência em contratos de financiamento imobiliário?
A inadimplência é um desafio constante na gestão de financiamento imobiliário. Neste artigo, são apresentadas diversas maneiras de mitigar os riscos envolvidos neste relacionamento. Entre elas, destacam-se:
– Realizar uma análise rigorosa de crédito antes de aprovar contratos, conhecendo o histórico de pagamentos dos clientes por meio de ferramentas especializadas para esse fim.
– Oferecer opções flexíveis de pagamento, alinhadas às condições financeiras dos beneficiários, personalizando as condições e as regras à realidade de cada cliente.
– Utilizar soluções digitais para monitorar os pagamentos em tempo real, prever possíveis atrasos e automatizar as cobranças. Também é importante unificar os canais de atendimento e flexibilizar as renegociações extrajudiciais simples.
– Incluir uma taxa de inadimplência no orçamento: por mais efetiva que seja a análise de crédito e a previsão de pagamento, esses riscos continuam a existir em qualquer negócio.
Quais soluções facilitam a gestão de crédito para incorporadoras?
Sistemas ERP especializados para o setor imobiliário ajudam as construtoras a:
– Gerenciar contratos de financiamento de forma centralizada.
– Automatizar relatórios financeiros.
– Integrar processos de medições de obras e liberação de crédito.
– Monitorar indicadores financeiros para tomadas de decisões mais assertivas, incluindo aspectos específicos de inadimplência.
Este acompanhamento contínuo identifica eventuais gargalos e permite a tomada de decisões assertivas de forma preventiva. É por isso que a gestão de financiamento imobiliário em projetos da construção civil é um processo complexo, mas indispensável para o sucesso de incorporadoras e construtoras.
