A reforma tributária é um tema que vem movimentando empresas de diversos setores, mas nenhum sente tanto seu impacto quanto a construção civil.
Com a proposta de unificação de tributos como CBS e IBS, a maneira como impostos são cobrados e creditados está prestes a mudar, trazendo incertezas para incorporadoras, construtoras e prestadores de serviço.
Para muitas empresas do setor, a principal preocupação é o aumento da carga tributária. Além disso, mudanças na forma de aproveitamento de créditos fiscais podem alterar o fluxo de caixa e a precificação de obras.
Isso significa que uma obra que hoje tem determinada margem de lucro pode passar a ter custos mais altos, exigindo ajustes em contratos, planejamento financeiro e negociação com fornecedores.
Entender como a reforma tributária impacta a construção civil não é apenas uma questão de conformidade legal — é uma medida estratégica para manter a competitividade, evitar surpresas fiscais e garantir que projetos continuem lucrativos mesmo com a nova legislação.
O que é a reforma tributária no Brasil?
A reforma tributária no Brasil busca simplificar o sistema de impostos, unificando tributos federais e estaduais em mecanismos mais claros e eficientes. Entre as principais mudanças estão a criação do CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituem tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.
O objetivo é reduzir a cumulatividade de impostos, tornar o sistema mais transparente e facilitar a gestão fiscal para empresas de todos os setores.
A proposta da reforma vem sendo discutida há anos e passou por diferentes versões de Projetos de Lei (PL). O PL aprovado pelo Congresso estabelece fases de implementação, com prazos de transição para que empresas e órgãos públicos se adaptem.
Como funciona o regime de transição? (2026–2033)
A reforma tributária prevê um período de transição gradual, para que empresas da construção civil e outros setores possam se adaptar às mudanças sem impactos abruptos. Esse regime ajuda a organizar cronogramas, revisar contratos e planejar o aproveitamento de créditos fiscais.
- Fase 1 (2026–2027): Implementação do CBS, substituindo PIS e Cofins sobre a maioria dos bens e serviços. Ajustes iniciais na apuração de tributos e nos créditos fiscais. Adaptação de sistemas contábeis e fiscais.
- Fase 2 (2028–2030): Introdução gradual do IBS, unificando ICMS e ISS. Estabelecimento das regras de cumulatividade e créditos específicos para construção e serviços. Reavaliação de contratos e ajustes em obras públicas.
- Fase 3 (2031–2033): Implementação completa do IBS, com consolidação de todas as regras. Obrigatoriedade de conformidade total dos sistemas contábeis e fiscais. Fiscalização e ajustes finais para garantir adaptação completa das empresas.
Qual o impacto da Reforma Tributária na Construção Civil?
Há diversas incertezas sobre a Reforma Tributária na construção, especialmente em relação ao valor da alíquota e as excepcionalidades para o setor. No caso da construção civil, estamos falando do porcentual do redutor, que visa diminuir o valor da alíquota no mercado imobiliário.
Atualmente, o setor imobiliário também conta com modelos de tributação especiais com alíquotas mais baixas, como o Regime Específico de Tributação (RET). Nele, as empresas pagam 4% de impostos, considerando PIS, Cofins, IR e CSLL, sem incluir ICMS e ISS. Isto deve ser mantido pelo governo, porém com a adição do Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Dentro do segmento imobiliário, é comum que não se pague ICMS e ISS, exceto na área de administração de imóveis. São estas especificidades que vão exigir adaptação do texto da Reforma Tributária na construção, especialmente para um segmento fundamental para a economia, que emprega quase 3 milhões de pessoas, segundo os dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Principais impactos para a construção civil
- Elevação da carga efetiva de impostos: mesmo com o redutor previsto, a unificação de tributos pode aumentar a carga total sobre obras.
- Necessidade de revisar contratos e precificação: obras em andamento e contratos futuros precisarão ser ajustados para manter margens e evitar riscos fiscais.
- Possíveis alterações na margem de lucro: aumento de custos ou mudanças na forma de aproveitamento de créditos podem reduzir a rentabilidade.
- Adaptação a novas regras de crédito tributário: insumos e serviços passarão a gerar créditos diferentes dos atuais, exigindo revisão de processos internos.
- Impacto na gestão de projetos e obras públicas: obras financiadas pelo setor público terão que se adequar às novas alíquotas e regras fiscais.
O papel do RET (Regime Especial de Tributação) da construção civil
O Regime Especial de Tributação (RET) foi criado para simplificar a cobrança de impostos no setor da construção civil, oferecendo alíquotas reduzidas e tratamento diferenciado.
Historicamente, ele permitiu que empresas do segmento imobiliário pagassem impostos de forma consolidada, sem precisar lidar com múltiplos tributos, garantindo previsibilidade nos custos das obras.
Com a reforma tributária, o RET se torna um ponto crítico, pois mudanças em seu funcionamento terão impacto direto em créditos tributários, custos de obras e gestão fiscal das empresas.
A reforma tributária pode resultar em três cenários principais para o RET:
- Mantido: RET continua com alíquota reduzida e tratamento simplificado, apenas incorporando CBS e IBS.
- Ajustado: RET permanece, mas com alterações em alíquotas ou regras de crédito, exigindo adaptação dos processos internos.
- Extinto: empresas migram para o regime geral de tributação, recalculando impostos e créditos, o que pode aumentar custos operacionais.
Quais são as mudanças mais relevantes para o setor de construção?
As construtoras terão diversos desafios para conseguirem uma adequação à Reforma Tributária. Mas há 5 fatores que devem se destacar e que podem ser superados com um bom planejamento e o investimento em tecnologias específicas. São eles:
1. Compra de suprimentos e relação com fornecedores
Hoje, as negociações entre incorporadoras e fornecedores se baseiam em preço e qualidade. Com a reforma tributária, será necessário incluir também o impacto dos créditos tributários gerados pelos insumos. Fornecedores do Simples, que pagam menos impostos, podem se tornar menos vantajosos por gerar menos créditos.
O efeito direto disso será na precificação dos imóveis, já que cada etapa da cadeia produtiva passa a influenciar a carga tributária final. Incorporadoras precisarão planejar cuidadosamente compras e renegociar condições com fornecedores, considerando tanto o custo quanto o potencial de crédito de cada insumo.
A margem poderá sofrer impacto se os custos adicionais não puderem ser repassados imediatamente ao consumidor final.
2. Estímulo à industrialização
Com a reforma, será o fim de uma tributação distinta entre o que é fabricado dentro ou fora do canteiro de obras. Hoje, muitas incorporadoras evitam a construção off-site pela incidência de ICMS, enquanto aplica-se apenas o ISS sobre as atividades que ocorrem no “local de prestação de serviço”.
Com isso, processos de construção modular e de industrialização fora do canteiro de obras serão incentivados. A construção off-site terá o mesmo peso e trará um incentivo à industrialização do segmento, propiciando o investimento em módulos de construção industrializada, em linhas de montagens especializadas e em outros processos semelhantes ao das indústrias 4.0.
3. Ampliação do uso da tecnologia
A adoção de softwares especializados no planejamento e gestão de obras terá peso ainda maior. Isso porque a necessidade de gerir esses créditos vai ampliar o mercado de soluções voltadas ao setor de construção civil.
Empresas com atuação especializada tendem a oferecer softwares que vão se adaptar a esta nova realidade, simplificando as operações e o planejamento das construtoras diante de novas exigências.
Além disso, as tecnologias de planejamento e da construção off-site podem impulsionar obras mais rápidas e com menor impacto, ampliando a produtividade do segmento.
4. A segurança dos contratos de longa duração
A Reforma Tributária vai passar por uma transição longa, de 2024 a 2032, quando dois regimes tributários vão coexistir: o atual e o novo modelo com CBS/IBS. Para obras de longa duração, isso exige atenção extra nos contratos.
É fundamental incluir cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro, que considerem possíveis mudanças na carga tributária durante a execução da obra.
Isso é especialmente importante em obras públicas, grandes incorporações e empreendimentos complexos, seja na negociação com fornecedores ou na venda para clientes. Sem esses ajustes, contratos fechados por preço global podem trazer prejuízos inesperados.
Serão necessárias revisões detalhadas de cláusulas sobre:
- Reajuste de preços;
- Responsabilidades tributárias;
- Geração e aproveitamento de créditos;
- Critérios de repasse de custos ao consumidor final.
Por isso, planejamento tributário e assessoria jurídica passam a ser aliados estratégicos. Eles ajudam a deixar os contratos mais seguros e preparados para a transição, garantindo que a empresa consiga navegar nesse período de mudanças sem surpresas desagradáveis.
5. Incorporação e precificação
A forma como os impostos vão ser cobrados vai mudar, e isso impacta diretamente o preço final dos imóveis. Além dos créditos tributários que podem ser aproveitados ao longo da obra, é preciso analisar custos operacionais e margens de lucro para entender o efeito real dessas mudanças.
Hoje, muitos empreendimentos conseguem manter margens competitivas usando regimes especiais de tributação, como o RET (Regime Especial de Tributação), que oferece alíquotas fixas e simplificadas.
A CBIC, por exemplo, defende um redutor de 60% para o setor da construção, o que significaria reduzir a alíquota do IVA Dual de 27,97% para cerca de 16,78%. Além disso, redutores sociais podem diminuir ainda mais o imposto em imóveis populares.
Ainda há incertezas sobre os números finais, mas o que fica claro é que as incorporadoras precisarão se adaptar à nova lógica de precificação, considerando todos esses fatores para manter a competitividade. Ter parceiros especializados, que acompanhem as mudanças e os impactos do setor, será fundamental para encontrar soluções inteligentes e minimizar riscos.
O que as empresas de construção podem fazer agora?
Com a reforma tributária se aproximando, empresas da construção civil precisam agir de forma estratégica e antecipada para reduzir riscos fiscais, manter a competitividade e evitar surpresas financeiras.
Esperar até a implementação completa pode resultar em aumento de custos, perda de oportunidades de crédito e necessidade de renegociação de contratos.
1. Simular cenários tributários
Projetar diferentes situações de alíquota e crédito fiscal é essencial para entender o impacto real da reforma sobre obras e margens. Com a variação do CBS e do IBS, os efeitos podem ser significativos, alterando desde o custo de insumos até o preço final de venda das unidades.
O Simulador da Reforma Tributária da Senior permite que sua empresa teste cenários práticos, analisando desde contratos em andamento até projetos futuros, com resultados detalhados que ajudam a tomar decisões estratégicas fundamentadas.
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2. Negociar com fornecedores considerando créditos tributários
As novas regras de CBS e IBS podem impactar diretamente o custo de materiais, serviços e insumos terceirizados. Revisar contratos de fornecimento e renegociar cláusulas considerando créditos tributários disponíveis ajuda a mitigar impactos financeiros e evita que a empresa assuma custos inesperados.
Esse cuidado estratégico garante previsibilidade de caixa, mantém a competitividade e fortalece o relacionamento com parceiros comerciais, evitando disputas futuras.
3. Capacitar equipes internas
Outro ponto estratégico é qualificar tecnicamente as equipes internas, especialmente nas áreas fiscal, contábil, jurídica e de suprimentos. Profissionais preparados conseguem lidar melhor com créditos tributários, precificação de insumos e regras do regime de transição, além de ajustar relatórios financeiros e cumprir obrigações legais.
Investir em capacitação e em softwares especializados coloca a empresa à frente, permitindo:
- Monitorar e aproveitar créditos;
- Simular impactos da nova carga tributária;
- Revisar contratos e estimativas de preços;
- Gerar relatórios contábeis conforme a legislação.
Essas ferramentas também apoiam a industrialização do setor, especialmente com tecnologias de planejamento como o BIM, tornando decisões mais estratégicas e baseadas em dados.
4. Investir em tecnologia fiscal e contábil
Adotar sistemas integrados de gestão fiscal e contábil é essencial para lidar com a complexidade da reforma tributária. O ERP da Senior oferece funcionalidades avançadas para cálculo automático de tributos, gestão de créditos fiscais e monitoramento de conformidade, permitindo que sua empresa reduza erros, economize tempo e minimize riscos de autuação.
Com isso, decisões sobre precificação, contratos e investimentos passam a ser mais assertivas e estratégicas.
5. Acompanhar a regulamentação detalhada
Manter-se atualizado sobre instruções normativas, decretos e portarias é crítico para garantir conformidade e segurança jurídica. Com alterações frequentes, não acompanhar essas mudanças pode gerar riscos fiscais e operacionais significativos.
Uma forma prática e eficiente de se manter informado é assinando a newsletter Monitor Legal da Senior, que entrega todas as atualizações legais e tributárias diretamente para sua caixa de entrada, facilitando o planejamento e a tomada de decisão estratégica.
Se as indefinições da Reforma Tributária na construção geram temores, contar com um parceiro especializado, sempre atento às principais mudanças e impactos para o setor, vai auxiliar a compreender as alterações e encontrar os caminhos mais inteligentes para superar estes desafios.
Conheça o melhor ERP para Reforma Tributária da Senior e veja como sua empresa pode otimizar a gestão fiscal, reduzir riscos e tomar decisões estratégicas mais assertivas frente às mudanças.
