Mercado de condomínio logístico no Brasil está em expansão, especialmente nas regiões com maior atividade econômica. Entenda a diferença deste tipo de operação para os armazéns tradicionais
O mercado de condomínio logístico no Brasil está em expansão. Ao menos é o que indica o relatório da Colliers. O setor cresceu 9% no último ano, com a adição de aproximadamente 2 milhões de m² ao inventário nacional, que agora totaliza 27,8 milhões de m². Para este ano, a expectativa é também promissora: uma ampliação de 2,6 milhões de m² desta disponibilidade.
Essa expansão acompanha a transformação do consumo e da logística no país, especialmente para atender à crescente demanda por agilidade, flexibilidade e eficiência nas operações. Não é à toa que e-commerce, operadores e varejo representam, juntos, quase 50% do total da armazenagem dos condomínios logísticos, com participações de 21%, 19% e 6%, respectivamente.
Entenda neste conteúdo mais sobre condomínio logístico, como funciona e qual o impacto para as empresas que o contratam.
O que é um condomínio logístico?
Um condomínio logístico é um complexo planejado para abrigar operações de armazenamento, distribuição e transporte, com infraestrutura que pode ou não ser compartilhada entre empresas. Esses espaços são projetados para otimizar a cadeia logística empresarial, com áreas modulares que permitem múltiplas ocupações em um mesmo local de forma estratégica e organizada.
A busca por entregas mais rápidas, especialmente impulsionada pelo e-commerce, e os altos custos de terrenos urbanos próximos aos centros consumidores, levaram muitas empresas a considerar esse modelo como uma alternativa viável. É também uma forma de tentar reduzir os custos logísticos da last mile, que engloba a etapa final da entrega normalmente em grandes metrópoles.
Vale a pena operar em condomínio logístico?
A resposta depende de uma análise do perfil do negócio, do tipo de produtos movimentados, do porte da empresa e da necessidade de escalabilidade. Empresas com alto volume de pedidos, sazonalidade ou foco na otimização de última milha tendem a se beneficiar mais dessa estrutura.
A possibilidade de contar com uma infraestrutura pronta, moderna e escalável, sem a necessidade de altos investimentos iniciais, torna o condomínio logístico uma solução ideal para:
– Reduzir o tempo de entrega;
– Acompanhar picos de demanda;
– Apoiar estratégias omnichannel corporativas;
– Atuar em múltiplas regiões com mais agilidade e eficiência.
Diferença entre galpão logístico e condomínio logístico
Embora possam parecer semelhantes, há diferenças importantes entre os dois modelos:
O galpão logístico tradicional é uma estrutura única, muitas vezes isolada, utilizada por uma empresa com toda a responsabilidade pela manutenção, segurança e operação. O condomínio logístico, por outro lado, compartilha toda a infraestrutura, reduzindo custos e aumentando a segurança e a eficiência da gestão.
Essa administração compartilhada é reforçada por tecnologias como o WMS e o TMS, que permitem mais controle e integração entre os sistemas das empresas ocupantes e os administradores do condomínio. A depender da estrutura disponível, estamos falando de armazéns automatizados em sua totalidade.
Quais os tipos de condomínio logístico?
Os condomínios logísticos podem ser classificados principalmente em dois modelos:
- Monousuário – Projetado para atender exclusivamente uma única empresa, geralmente de grande porte, com necessidades específicas de infraestrutura, segurança ou personalização em supply chain.
- Flex (multiusuário) – Permite a ocupação por múltiplas empresas, com espaços modulares que variam conforme a necessidade. Ideal para negócios de médio porte ou operações que demandam flexibilidade.
Além do perfil de clientes, um condomínio logístico também pode ter modos de ocupação distintos:
– Uso misto: armazém com múltiplas funções (estoque, packing e expedição).
–Cross-docking: estrutura voltada para uma distribuição ágil, com pouca ou nenhuma estocagem. O objetivo é que a mercadoria chegue e saia praticamente ao mesmo tempo.
– Armazenagem logística comum: modelo tradicional com foco em gestão de estoque.
– Plug & Play: são espaços prontos para ocupação imediata, com infraestrutura instalada. Ou seja, pode variar de cross-docking, armazenagem comum e uso misto, de acordo com a necessidade do contratante.
Empresas de e-commerce, operadores logísticos, distribuidores, indústrias e varejistas de médio e grande porte são os perfis que mais se beneficiam dessas modalidades, principalmente quando a agilidade e a escalabilidade são essenciais.
Quais os principais diferenciais de um condomínio logístico?
O modelo de condomínio logístico está se consolidando como uma estratégia competitiva em muitos setores. Em 2024, a taxa de vacância foi de apenas 9%, a menor na série histórica registrada desde 2020, reforçando o apelo do formato para empresas de diversos perfis nestes últimos anos. Dentre os diferenciais que mais atraem as companhias, destacam-se:
– Redução de custos com infraestrutura – Compartilhar áreas comuns como portaria, refeitório, segurança e manutenção reduz despesas operacionais e permite alocação de recursos em áreas estratégicas para organizações cujo core não é a logística.
– Localização estratégica – Condomínios logísticos são, geralmente, construídos próximos a grandes centros urbanos, em rodovias e polos de consumo, o que reduz o tempo e o custo de frete.
– Eficiência operacional – Ambientes projetados com layout inteligente, docas amplas e sistemas de picking automatizado facilitam a movimentação de cargas e aumentam a produtividade.
– Segurança e controle de acesso – A infraestrutura inclui sistemas avançados de vigilância, controle de entrada e saída, além de conformidade com normas técnicas e regulatórias, fortalecendo a segurança em um condomínio logístico.
– Sustentabilidade e eficiência energética – Muitos empreendimentos contam com projetos sustentáveis, como aproveitamento de água de chuva, iluminação LED e certificações específicas. Também são mais eficientes para o gerenciamento de sistemas de logística reversa.
– Flexibilidade para expansão – A modularidade dos espaços permite às empresas crescerem sem necessidade de mudança de local, facilitando a adaptação conforme a demanda.
Na prática, operar em um condomínio logístico representa uma forma de terceirizar parte da infraestrutura logística, reduzindo riscos e permitindo que as empresas se concentrem em suas atividades-fim ao mesmo tempo em que tornam sua operação mais assertiva.
Onde estão localizados os principais polos logísticos do país?
O inventário de condomínios logísticos no Brasil está concentrado na região Sudeste, reflexo da densidade populacional e da atividade econômica do país. O relatório da Colliers estima que a divisão entre regiões do país se dê da seguinte forma:
– Sudeste: 21,7 milhões de m² de área disponível;
– Nordeste: 3,05 milhões de m²;
– Sul: 2,2 milhões de m²;
– Norte: 448 mil m²;
– Centro-Oeste: 331 mil m².
Essa concentração indica que os grandes centros consumidores ainda são o foco das operações, mas também aponta oportunidades de descentralização e crescimento em regiões com vocação logística em expansão, como o Nordeste e o Sul. Ou seja, um grande potencial, ainda mais em um país com diferenças regionais e infraestrutura rodoviária falha como o Brasil.
Um caminho de eficiência para a logística moderna
O condomínio logístico é uma resposta estratégica à nova realidade da cadeia de suprimentos. Com o avanço do e-commerce, as transformações tecnológicas e a necessidade de mais eficiência e agilidade, esse modelo ganhou protagonismo no planejamento logístico das empresas brasileiras, especialmente nas proximidades de grandes cidades.
Avaliando os diferenciais competitivos, a flexibilidade de operação e a vantagem de localização, empresas que buscam inovação e escalabilidade já consideram o condomínio logístico como uma possível estratégia de expansão.
