A tokenização é o processo de transformar um bem físico, como um imóvel, em unidades digitais chamadas tokens, que representam uma fração desse ativo, comercializados via blockchain.
O segmento de imóveis é um dos poucos setores econômicos que ainda não viveu uma disrupção de suas operações e o surgimento de novos players. Essa estabilidade pode estar com os dias contados devido a uma nova tecnologia e meio de negociar imóveis: a tokenização de ativos imobiliários. Ao integrar a compra de imóveis ao blockchain, é possível obter mais liquidez e segurança nos aportes para o setor.
A consultoria Deloitte prevê um salto de US$ 0,3 trilhões desse mercado em 2024 para US$ 4 trilhões em 2035, o que representa um crescimento de 27% ao ano. “Construída sobre a tecnologia blockchain, a tokenização converte ativos físicos ou financeiros em representações digitais fracionadas, que podem ser negociadas ou possuídas com segurança em partes menores em uma plataforma digital”, diz a empresa.
Ou seja, o setor imobiliário estaria prestes a viver uma disrupção, assim como outros segmentos, como hotelaria e turismo, transporte de passageiros e telecomunicações. Estamos falando de investimentos dinâmicos e acessíveis, mais facilidade de captação de recursos, uma gestão patrimonial digital e automatizada e, possivelmente, redução de intermediários.
Siga conosco neste artigo para entender mais sobre o que é a tokenização de ativos imobiliários, como funciona, quais são os seus benefícios, os riscos envolvidos e como ela pode revolucionar a forma de investir em imóveis e se tornar uma das principais tendências do setor da Construção para o futuro.
O que é a tokenização de ativos imobiliários e como ela funciona?
A tokenização de ativos imobiliários é o processo de transformar um bem físico, como um imóvel, em unidades digitais chamadas tokens, que representam uma fração desse ativo. Esses tokens são registrados e transacionados por meio da tecnologia blockchain, o que garante a sua segurança, rastreabilidade e imutabilidade.
Na prática, um empreendimento pode ser dividido em centenas ou milhares de tokens – cada um representando uma parte do valor do imóvel. Dessa forma, investidores podem comprar pequenas frações, tornando o mercado de imóveis mais acessível e democrático.
Nesse cenário, milhares de investidores de menor porte – iniciantes ou qualificados – poderiam ingressar no mercado imobiliário de forma simples ou para diversificar seus recursos.
Como funciona a tokenização no setor imobiliário?
Para realizar a tokenização de ativos imobiliários, deve-se pensar em uma sequência de processos que precisam ser devidamente estruturados e coordenados:
- Escolha do ativo – O primeiro passo é selecionar o imóvel ou empreendimento a ser tokenizado, que pode ser comercial ou residencial;
- Avaliação e estruturação – Na sequência, realiza-se uma avaliação do bem e estrutura-se legalmente a oferta;
- Tokenização – O valor do imóvel é dividido em tokens digitais, que são emitidos em uma blockchain. Ou seja, um imóvel de R$ 1 milhão poderia ser dividido em 100 tokens de R$ 10 mil ou 1.000 tokens de R$ 1 mil.
- Oferta aos investidores – Os tokens passam a ser ofertados em plataformas especializadas, respeitando a regulamentação vigente.
- Gestão e distribuição de rendimentos – Os rendimentos do imóvel (aluguéis, por exemplo) são repassados proporcionalmente aos detentores dos tokens.
Trata-se de uma lógica semelhante a dos fundos imobiliários, mas com diferenças importantes, especialmente por não haver um intermediário na gestão dos ativos. Nos fundos imobiliários, os investidores compram cotas de um fundo gerido por uma administradora que decide quais ativos adquirir, sendo uma estrutura coletiva e regulada.
Por outro lado, na tokenização de ativos imobiliários, um imóvel (ou parte dele) é transformado em tokens digitais, permitindo que cada investidor compre diretamente uma fração daquele ativo específico.
Quais são os benefícios da tokenização para o mercado imobiliário?
As vantagens da tokenização de ativos imobiliários precisam ser separadas em dois grandes grupos: os investidores e as empresas do setor. Para os investidores, trata-se de um meio mais acessível de ingressar no mercado imobiliário, com mais liquidez, transparência devido à tecnologia blockchain e abre a possibilidade de diversificação de aportes.
Para as empresas, o que engloba construtoras e incorporadoras, trata-se de um mecanismo que pode ser usado para captar recursos visando o financiamento de novos projetos – sendo incorporado ao estudo de viabilidade. Outros dois pontos são a redução da burocracia e a diminuição da necessidade de intermediários, como bancos, normalmente envolvidos em financiamentos imobiliários.
E, na perspectiva corporativa, trata-se também de uma oportunidade de atuar em ativos que estão parados e podem ser monetizados de forma estratégica.
A relação entre blockchain e tokenização de ativos imobiliários
Blockchain é o alicerce da tokenização. Esta tecnologia se trata de uma espécie de grande livro de registros, que armazena transações de forma segura e transparente. Ela se relacionou diretamente com as criptomoedas, demonstrando as suas vantagens em termos de segurança e a impossibilidade de alterar os seus registros, trazendo segurança aos ativos digitais.
Para que uma informação seja adicionada a essa cadeia de blocos, é preciso fazer uma referência ao bloco anterior, por meio de assinaturas digitais e comprovantes de autenticidade. Ou seja, um ativo pode ser dividido em quantas cotas forem necessárias. E, além disso, podem ser transferidos rapidamente, modificando a liquidez, que é uma das principais barreiras do investimento no setor imobiliário.
Com blockchain na tokenização de ativos imobiliários, torna-se mais simples registrar a sua emissão e controlar a posse e a transferência dos ativos, evitando fraudes e conflitos de propriedades.
A tokenização é segura e legal no Brasil?
No Brasil, a Comissão de Valores Imobiliários (CVM) tem competência de regulação sobre os valores mobiliários ou seja, que representam digitalmente valores mobiliários tradicionais, caso dos imóveis. Como se trata de uma inovação do segmento, é provável que, ao longo do tempo, sejam criadas regras específicas e um arcabouço relacionado à tokenização de ativos imobiliários digitais.
No caso dos criptoativos, como a bitcoin, por exemplo, a CVM não apresenta poder de regulação deste mercado. No país, é possível investir neles por meio de fundos específicos. É provável, porém, que, nos próximos anos, o órgão estabeleça novas diretrizes envolvendo a tokenização de ativos imobiliários e outros tipos de aportes de recursos semelhantes.
Quais são os riscos da tokenização imobiliária?
Na área imobiliária e de investimentos, há muitos riscos envolvidos e que precisam ser ponderados. Entre eles, estão a volatilidade de mercado, fazendo com que variações econômicas afetem o valor de retorno. No caso da construção civil, existem riscos operacionais, especialmente em projetos adquiridos na planta ou mesmo na fase de projeto ou de orçamento de obras.
Como se trata de um formato novo de investimento, a tokenização de ativos imobiliários deve ter uma menor liquidez inicial. Isso deve ser consequência do menor número de investidores e também da necessidade de consolidar esta atuação entre incorporadoras e disseminá-la entre os próprios interessados em aportar recursos no mercado imobiliário.
Uma inovação com potencial de revolução
A tokenização de ativos imobiliários é uma das inovações mais relevantes para o futuro do setor. Mais do que uma tendência, ela representa uma nova forma de investir, financiar, gerir patrimônios e obter recursos para projetos, abrindo mais uma vertente para a análise de dados para construtoras.
Com blockchain e ajustes legislativos, esse modelo mais alinhado à era digital pode representar uma porta de entrada para investidores em um mercado antes restrito. Para incorporadoras e empresas do setor, é uma oportunidade de modernizar processos, ampliar a base de investidores e diversificar iniciativas.
Acompanhar essa evolução é essencial para quem deseja se manter competitivo e relevante no mercado da construção e incorporação imobiliária. E uma ferramenta especializada no setor, como a oferecida pela Senior, torna este processo mais simples.
