O atraso ou o não pagamento de parcelas em contratos de compra e venda de imóveis geram diversas dificuldades às empresas, mas é possível mitigar esses riscos de maneira estratégica e evitar o risco de inadimplência nas incorporadoras?
Em 2024, o Brasil contava com mais de 73 milhões de pessoas endividadas, de acordo com a Serasa Experian. O número engloba todos os tipos de dívidas contraídas pelos cidadãos, mas, quando se observa os números relativos ao mercado imobiliário, nota-se um padrão de inadimplência nas incorporadoras, aquela que afeta os negócios realizados na construção civil.
Conforme o Banco Central, a inadimplência relativa ao FGTS tinha uma média de 2,02% no fim de 2024, de 2,63% em 2023 e de 2,62% em 2022. Nos dados referentes ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os valores foram, respectivamente, de 0,97%, 1,09% e 0,85%. São estes casos de inadimplência nas incorporadoras que geram dificuldades de gestão.
Na prática, a inadimplência se trata de um dos grandes desafios enfrentados pelas incorporadoras no mercado imobiliário. Os atrasos ou o não pagamento de parcelas acordadas em contratos de compra de imóveis podem ocorrer nas fases de lançamento, de obra ou após a entrega. Sua consequência? Impacto direto no fluxo de caixa e na viabilidade financeira das empresas da construção civil.
Siga conosco no restante do artigo para entender mais sobre as consequências da inadimplência nas incorporadoras e como mitigar os riscos.
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O que é a inadimplência nas incorporadoras e como ela afeta o mercado imobiliário?
A inadimplência no âmbito das incorporadoras diz respeito ao descumprimento de compromissos financeiros assumidos pelos clientes nos contratos de compra de imóveis.
Seu impacto não está apenas no andamento de um projeto específico. A falta de entrada de recursos compromete o fluxo de caixa e pode exigir financiamentos adicionais para um empreendimento. Isso altera as projeções iniciais sobre o custo de uma obra, compromete o planejamento e o cronograma de novos lançamentos e aumenta os custos operacionais.
É por isso que as incorporadoras devem buscar meios de reduzir as taxas de inadimplência e, sobretudo, encontrar maneiras para minimizar os riscos nos negócios, o que garante a manutenção da capacidade de cumprir com as obrigações e investir em novos projetos.
Mas quais são as principais causas da inadimplência em contratos de incorporação?
– Instabilidade econômica – O segmento de construção civil é altamente influenciado por questões macroeconômicas. Índices como taxas de desemprego, de inflação e a básica de juros interferem no volume de negócios e na capacidade de pagamento dos clientes.
– Planejamento financeiro inadequado – Muitos clientes subestimam os gastos envolvidos em financiamentos imobiliários. Quando isso acontece, torna-se mais difícil honrar as parcelas.
– Atrasos nas obras – Se muitos consumidores erram em sua organização, o mesmo pode ser dito de algumas incorporadoras. O atraso das obras pode levar clientes a interromper os pagamentos. Por esse motivo, gerenciar adequadamente os prazos é fundamental para não gerar retaliações de consumidores.
Nesse contexto, além de adotar medidas para diminuir os riscos no fechamento de contratos, as incorporadoras precisam investir em plataformas ou ferramentas específicas para permitir a renegociação de contratos por parte dos clientes de forma otimizada.
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Qual a diferença entre inadimplência pontual e crônica nas incorporadoras?
É preciso que as incorporadoras compreendam as diferenças entre os tipos de inadimplências:
- Pontual – São atrasos esporádicos, que geralmente são resolvidos com renegociação ou o pagamento das pendências com uma leve demora.
- Crônica – É o descumprimento persistente dos pagamentos, o que pode exigir a adoção de medidas legais. É o perfil mais perigoso, pois gera maior impacto para o caixa e interfere nos recebimentos.
Se as renegociações no âmbito extrajudicial não surtirem efeito, as incorporadoras podem adotar processos como o de cobrança judicial ou até a alienação fiduciária – procedimento no qual é possível alienar o bem por meio de leilão.
É importante também que os contratos de compra e venda de imóveis incluam penalidades como multas, juros e até a possibilidade de recuperação do imóvel para trazer mais segurança na inadimplência nas incorporadoras.
Como a análise de crédito pode prevenir a inadimplência no mercado imobiliário?
Se as incorporadoras não têm condições de interferir nos aspectos macroeconômicos, elas podem, por outro lado, adotar medidas internas para reduzirem os riscos relacionados à inadimplência. As práticas abaixo se tornam ainda mais efetivas com a adoção de tecnologias, como Inteligência Artificial e análise de grandes volumes de dados.
– Adeque as condições de pagamento
É preciso definir critérios claros para efetivar negócios. De um lado, oferecer boas condições de pagamento é uma oportunidade para ampliar as vendas, mas, caso as condições sejam muito flexíveis, a empresa pode aumentar a possibilidade da inadimplência. Por isso, as condições do negócio devem ser personalizadas, mas gerenciando os riscos.
– Conheça o histórico do cliente
Verifique o histórico de pagador do consumidor por meio de ferramentas específicas de análise ou nos órgãos específicos de proteção de crédito. Esse score ajuda a entender com quem a empresa está negociando e a montar uma estratégia personalizada para cada caso.
– Inclua uma taxa de inadimplência em seu orçamento
No orçamento de um projeto, é possível incluir uma “taxa de inadimplência”. Por mais efetiva que seja a análise de cada cliente, há, ainda, a chance de ocorrerem atrasos. Neste caso, o planejamento inicial do empreendimento deve considerar estes custos.
Os recursos separados para este fim podem ser usados para contratar empresas especializadas em cobranças, custos judiciais e até mesmo cobrir eventuais vácuos no orçamento causado pelos atrasos.
– Automatize a cobrança
A tecnologia está a favor não só na análise de crédito e na previsibilidade dos recebimentos, mas na implantação de um sistema de cobrança eficaz. É possível automatizá-lo de modo a garantir que o cliente receba avisos antes do vencimento da fatura e até do alerta de atrasos – com isso, eventuais esquecimentos de pagamento são corrigidos rapidamente.
Caso os atrasos saiam da condição de pontual para crônico, é possível adotar medidas mais severas.
Como os dados podem ser usados para identificar padrões de inadimplência nas incorporadoras?
As incorporadoras devem fazer o seu dever de casa em relação à verificação do histórico do cliente e da análise da capacidade de pagamento. Nesse contexto, diversas tecnologias e ferramentas ganham o papel de protagonista:
– Sistemas de CRM e ERPs – Permitem mais controle sobre os processos financeiros e de atendimento, facilitando a gestão integrada de dados, a automatização de cobranças, a análise preditiva de clientes e a centralização da comunicação. Essas plataformas ainda integram setores como compra, venda e financeiro, dando uma visão integral sobre cada negócio.
– Blockchain e pagamentos digitais – Essa cadeia de blocos garante mais segurança em registros de pagamentos digitais, que trazem mais segurança e agilidade nas transações.
– IA – A Inteligência Artificial identifica padrões de comportamento e sugere ações corretivas – ou até mesmo pode recomendar que um negócio não seja realizado.
– Chatbots – Automatizam a comunicação com clientes. Também permite que as renegociações e casos mais complexos sejam direcionados às áreas de atendimento ou mesmo elaborar propostas automáticas de parcelamento e descontos.
Essa centralização de dados facilita a elaboração de relatórios para detectar a inadimplência nas incorporadoras, seja o mapeamento dos atrasos de pagamento, inconsistências no planejamento e nas entradas financeiras, entre outros. Embora seja um desafio grande, a inadimplência nas incorporadoras pode ser combatida com a adoção dessas soluções e um controle rigoroso.
