As incorporadoras que investem em terrenos precisam ter cuidados para assegurar a conformidade dessas áreas e na administração do loteamento, pois isso impacta no sucesso comercial de empreendimentos ou de lotes.
O sucesso comercial de um empreendimento depende de uma boa administração de loteamento. As incorporadoras que optam por investir em terrenos precisam ter cuidados para assegurar a conformidade dessas áreas, o que impacta diretamente na valorização imobiliária futura. Para isso, a tecnologia se torna uma aliada tanto para otimizar o planejamento quanto para estruturar o loteamento de forma inteligente.
Um loteamento consiste na divisão de um terreno em lotes menores, que podem ser destinados a diferentes tipos de construção. Um lote pode abarcar vários projetos ou ser dividido de forma estratégica, seguindo tanto as demandas comerciais e necessidades de uma área como as questões relacionadas às legislações municipais de zoneamento urbano.
Em locais mais afastados dos grandes centros urbanos, uma administração de loteamento pode implicar numa relação direta com o poder público. Isso porque, além da divisão do terreno, será preciso estruturar a criação e abertura de novas ruas, estender a infraestrutura sanitária e elétrica, assim como drenagem e pavimentação.
Fique conosco no restante deste artigo para entender mais sobre a administração de loteamento e o seu impacto na efetivação de negócios pelas incorporadoras.
Quais são as etapas fundamentais para a gestão eficiente de um loteamento?
Até que um loteamento possa ser comercializado, as construtoras precisam vencer uma série de barreiras legais. Cada município e estado pode ter legislações diferentes a respeito da legalização destas áreas até que estejam devidamente liberadas para a construção das incorporadoras ou mesmo para a comercialização direta dos lotes.
Existe uma legislação federal que trata do parcelamento do solo urbano: a Lei nº 6.766/79. Apesar das particularidades de cada localidade, há etapas que são comuns na administração e um loteamento:
- Planejamento estratégico – Envolve a definição de objetivos, estudo de viabilidade e escolha da localização, incluindo questões relacionadas à regularização fundiária;
- Licenciamento e regularização – Requer a obtenção de alvarás, aprovação de projetos e cumprimento das normas municipais, estaduais e federais. Os licenciamentos são divididos em três partes: prévia, de instalação e de ocupação – que precisa ser seguida na execução de obras, assegurando a segurança jurídica nos contratos com clientes e fornecedores;
- Infraestrutura e obras – Nesta etapa, estamos falando da execução do projeto de urbanização, incluindo saneamento, vias e áreas comuns;
- Gestão financeira – Saindo da administração do loteamento propriamente dita, as três etapas iniciais envolvem tempo e a necessidade de fazer o controle de receitas e despesas, fluxo de caixa e previsão orçamentária;
- Gestão de contratos – Após o planejamento, regularização e a infraestrutura, as incorporadoras se envolvem na elaboração, administração e digitalização de contratos com compradores e fornecedores;
- Relacionamento com clientes – A preocupação com atendimento, suporte e estratégias de fidelização ampliam as possibilidades de venda destes lotes, especialmente se houver o suporte de um CRM voltado à construção civil.
Portanto, a administração de loteamento é um processo essencial para garantir o sucesso de empreendimentos imobiliários. Essa área deve envolver a atuação dos departamentos jurídico, operacional, marketing e gestão de clientes de forma coordenada.
De que forma a administração de loteamento influencia a valorização imobiliária?
Uma boa administração de loteamento reflete diretamente nos resultados comerciais de uma incorporadora. Isso porque a garantia de regularização fundiária, infraestruturas bem planejadas, segurança jurídica e transparência na negociação são fatores que aumentam o valor dos lotes e melhoram a atração de potenciais compradores e investidores.
Conforme demonstramos neste artigo sobre registro de imóveis, loteamentos dependem de regularização para que haja, de fato, a transferência de posse. Quando uma incorporadora se antecipa a essas demandas, as construções ou os próprios lotes se valorizam de forma automática, repercutindo diretamente nos resultados comerciais de um empreendimento.
Mais do que a regularização, o planejamento estratégico de um loteamento deve considerar outras necessidades de moradia, incluindo áreas destinadas a serviços que ampliam a qualidade de vida das pessoas. Estamos falando de reservar espaços para a construção de mercados, farmácias, áreas de lazer, que tornam um loteamento mais atrativo no momento da venda.
O impacto da tecnologia na administração de subdivisão
Uma gestão de loteamento é muito mais efetiva com o suporte da tecnologia.
O BIM ou Modelagem da Informação da Construção, em tradução livre, envolve a criação e a gestão de representações digitais das características físicas e funcionais de um terreno. Com isso, simplifica-se a elaboração de modelos tridimensionais detalhados, que auxiliam a tirar informações valiosas para o planejamento deste loteamento até a sua comercialização.
Após o planejamento e regularização, o monitoramento digital do canteiro permite que as incorporadoras acompanhem o andamento das obras, aprimorando a gestão de custos e a evolução dos processos. Estas vantagens se ampliam com o uso de um sistema de gestão imobiliário, integrando processos financeiros, fiscais e operacionais.
Na sequência, um CRM específico para incorporadoras otimiza a gestão do relacionamento com clientes, automatizando a comunicação e aprimorando previsões orçamentárias e na cobrança automatizada. Este cuidado permite oferecer atendimento personalizado, suporte pós-venda e transparência nas informações sobre o loteamento, que aceleram as negociações e processos de venda.
Quais as estratégias para atrair e reter compradores em loteamentos?
Uma administração de loteamento só será bem-sucedida se gerar resultados comerciais. Neste contexto, há alguns pontos que se destacam:
- Organize a carteira de loteamento – O CRM auxilia a separar os leads, prospects e clientes em diferentes grupos. Dessa forma, a nutrição e repasse de dados sobre o loteamento ocorre de forma distinta, permitindo que os times de venda possam se concentrar nas oportunidades mais promissoras;
- Automatize o repasse de dados – Há uma escassez de terrenos e lotes próximos aos grandes centros urbanos. Por isso, aproveite o CRM para consolidar os dados básicos sobre o lote, o que permite ao seu time de vendas personalizar os contatos, automatizando o repasse dos dados básicos do lote ou dos empreendimentos que estão sendo construídos;
- Gestão de financiamento – A maior parte dos negócios do mercado imobiliário requer acesso à capital. No caso de lotes ou empreendimentos na planta, muitos desses empreendimentos exigem financiamentos diretos com a construtora, o que requer muito cuidado por parte das incorporadoras. Para isso, soluções como o CRM auxiliam na análise de dados e do score do cliente, facilitando a tomada de decisão.
Uma boa administração de loteamento envolve garantir o bom atendimento ao consumidor, maximizar a conversão de oportunidades, mas deve, ao mesmo tempo, minimizar o risco de inadimplência. Isso é possível ao personalizar os critérios de liberação, oferecer condições flexíveis de pagamento ao avaliar valores de entrada, de parcelas e de balões periódicos e também o score de crédito da família.
A administração de loteamento exige um planejamento cuidadoso e a adoção de ferramentas tecnológicas que garantam eficiência e transparência em todas as etapas de regularização até a construção e comercialização. Com a digitalização e a sustentabilidade ganhando espaço, o setor imobiliário pode se tornar mais inovador e acessível, beneficiando tanto incorporadoras quanto compradores.
Com a adoção de tecnologias como BIM, sistemas de gestão e CRMs, os gestores ganham mais inteligência para tomar decisões relacionadas ao projeto em si e na negociação com os clientes.
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